Referenzzinssatz: Wann Ihre Miete sinken muss

Die meisten Schweizer Mieten hängen an einer Zahl: dem hypothekarischen Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen publiziert. Sinkt er, haben Mietende, deren Miete auf einem höheren Satz beruht, Anspruch auf eine tiefere Miete — aber automatisch passiert nichts. Sie müssen es bemerken, nachrechnen und verlangen. Der Satz beträgt 1,25 % seit dem 2. September 2025; die nächste Publikation folgt am 1. Dezember 2026.

[Ihr Name]
[Ihre Adresse]

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[Vermieter / Verwaltung]
[Adresse der Vermieterschaft]

[Ort], 11.10.2026

Herabsetzungsbegehren gemäss Art. 270a OR – Mietobjekt [Adresse des Mietobjekts]

Sehr geehrte Damen und Herren

Mein Nettomietzins von CHF 2’000 pro Monat beruht auf einem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1,5 %. Der vom Bundesamt für Wohnungswesen publizierte Referenzzinssatz beträgt seit dem 02.09.2025 1,25 %.

Gestützt auf Art. 270a OR und Art. 13 VMWG verlange ich die Herabsetzung des Nettomietzinses um 2,91 % auf CHF 1’942 pro Monat auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, d. h. per [nächster Kündigungstermin].

Ich bitte Sie, innert 30 Tagen schriftlich Stellung zu nehmen. Sollten Sie Kostensteigerungen geltend machen, bitte ich Sie, diese im Einzelnen zu beziffern und zu belegen.

Freundliche Grüsse

[Ihr Name]

Was der Referenzzinssatz ist

Der Referenzzinssatz ist in der Verordnung über die Miete geregelt (VMWG, Art. 12a). Jedes Quartal melden die Banken ihren durchschnittlichen Zinssatz auf inländischen Hypotheken; das Bundesamt für Wohnungswesen rundet ihn auf den nächsten Viertelprozentwert und publiziert das Ergebnis als Referenzzinssatz. Am letzten Stichtag, dem 30. Juni 2026, lag der Durchschnitt bei 1,31 % — gerundet 1,25 %.

Er ist nicht der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank. Eine Senkung durch die SNB erreicht den Referenzzinssatz nur langsam, über den Durchschnitt aller laufenden Hypotheken, von denen viele jahrelang fest verzinst sind.

Wie sich der Satz entwickelt hat

Der Satz startete 2008 bei 3,5 %, sank schrittweise bis 2020 auf 1,25 %, stieg Ende 2023 wieder auf 1,75 % und sinkt seit 2025 erneut. Gerade diese letzte Phase zählt: Wer seine Miete zwischen Dezember 2023 und August 2025 vereinbart oder erhöht bekommen hat, zahlt wahrscheinlich eine Miete auf Basis von 1,75 % oder 1,5 %.

Haben Sie einen Anspruch?

Suchen Sie den Referenzzinssatz, auf dem Ihre aktuelle Miete beruht. Er steht normalerweise im Mietvertrag oder in der letzten amtlichen Mitteilung einer Mietzinsänderung. Fehlt er dort, fragen Sie die Vermieterschaft, auf welchem Satz der aktuelle Mietzins beruht.

• Ihre Miete beruht auf 1,5 % oder mehr: Sie haben grundsätzlich einen Anspruch — so hält es der Bund in jeder Medienmitteilung zum Satz fest.
• Ihre Miete beruht auf 1,25 %: kein Anspruch aus dem Referenzzinssatz; er ist seither nicht gesunken.
• Ihre Miete ist indexiert oder gestaffelt (feste Stufen im Vertrag): Die Regeln zum Referenzzinssatz gelten nicht. Auch geförderte Wohnungen folgen oft eigenen Regeln.

Wie viel Sie verlangen können

Die Verordnung regelt die Erhöhung: Jede Erhöhung des Satzes um 0,25 Prozentpunkte erlaubt eine Mietzinserhöhung von höchstens 3 %, solange der Satz unter 5 % liegt (VMWG Art. 13). Eine Senkung macht diese Schritte rückgängig. Ein Schritt nach unten ist deshalb 1 ÷ 1,03, also eine Senkung um 2,91 % — die Zahl, die auch der Bund nennt. Mehrere Schritte werden multipliziert, nicht addiert:

• 1,5 % → 1,25 %: ein Schritt, 2,91 %. Bei CHF 2’000 Nettomiete sind das CHF 58 pro Monat.
• 1,75 % → 1,25 %: zwei Schritte, 5,74 % (nicht 5,82 %). Bei CHF 2’000 sind das CHF 115 pro Monat.

Der Anspruch bezieht sich auf die Nettomiete — Nebenkosten gehören nicht dazu.

Was die Vermieterschaft verrechnen kann

Die Vermieterschaft muss nicht den vollen Betrag weitergeben. Zwei Dinge dürfen gegen Ihren Anspruch gerechnet werden, jeweils seit der letzten Mietzinsanpassung:

1. Die Teuerung, zu 40 % (VMWG Art. 16). Sind die Konsumentenpreise seither um 2 % gestiegen, darf die Vermieterschaft 0,8 % verrechnen. Die Veränderung finden Sie im LIK-Teuerungsrechner des Bundesamts für Statistik — der Rechner oben nimmt sie als freiwillige Eingabe.
2. Belegte Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten. Einen festen Satz kennt das Gesetz nicht. Verlangen Sie eine Aufstellung; eine Ablehnung ohne Zahlen genügt nicht.

So gehen Sie vor

1. Zahlen prüfen mit dem Rechner oben und den nächsten Kündigungstermin notieren — die Senkung gilt ab diesem Termin (Art. 270a OR). Die Termine stehen im Mietvertrag.
2. Schriftlich verlangen bei der Vermieterschaft oder der Verwaltung, am besten per Einschreiben. Der Rechner entwirft das Herabsetzungsbegehren auf Deutsch, Französisch oder Englisch.
3. Bis zu 30 Tage warten. Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen nach Zugang Stellung nehmen.
4. Lehnt sie ab, entspricht sie nur teilweise oder schweigt sie, können Sie innert der folgenden 30 Tage die kantonale Schlichtungsbehörde anrufen. In Mietstreitigkeiten werden dort keine Gerichtskosten gesprochen (Art. 113 ZPO).

Das Gesetz schützt Sie auch für das Verlangen selbst: Eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, ist anfechtbar (Art. 271a OR), und derselbe Schutz gilt drei Jahre nach einem Schlichtungsverfahren, in dem die Vermieterschaft weitgehend unterlegen ist oder sich geeinigt hat.

Der Satz kann auch wieder steigen. Dann darf die Vermieterschaft die Miete erhöhen — aber nur auf dem amtlichen kantonalen Formular und mit Begründung, und Sie können die Erhöhung innert 30 Tagen anfechten.