Mietzinserhöhung: gültig oder nicht — und wie Sie sie anfechten

Eine Vermieterschaft kann nicht einfach schreiben, dass die Miete steigt. Die Erhöhung muss auf dem amtlichen kantonalen Formular kommen, begründet sein und rechtzeitig vor dem nächsten Kündigungstermin eintreffen — und Sie haben dann 30 Tage, um sie anzufechten. Fehlt ein Schritt der Vermieterschaft, kann die Erhöhung nichtig sein; verpassen Sie Ihre Frist, bleibt sie bestehen. Prüfen Sie Ihre Mitteilung unten und lesen Sie dann weiter.

Mietzinserhöhung prüfen

Die Mitteilung

Sie kam auf dem amtlichen kantonalen Formular (nicht nur als Brief oder E-Mail) Sie nennt die Gründe der Erhöhung Sie droht eine Kündigung an oder spricht sie aus

Bei Formular und Begründung macht nichts die Erhöhung nichtig. Prüfen Sie unten Fristen und Betrag.

Datum, an dem die Mitteilung bei Ihnen eintraf Datum, ab dem die neue Miete gelten soll Kündigungsfrist laut Mietvertrag (Monate) Für Wohnungen mindestens 3 Monate (Art. 266c OR).

Referenzzinssatz vorher 1,25 %1,5 %1,75 %2 %2,25 %2,5 %2,75 %3 %3,25 %3,5 % Referenzzinssatz jetzt 1,25 %1,5 %1,75 %2 %2,25 %2,5 %2,75 %3 %3,25 %3,5 % Teuerung seit letzter Anpassung (%)

Höchstens begründbar mit Referenzzinssatz und Teuerung

+0 %

Bis 3 % je 0,25 Prozentpunkte Erhöhung des Satzes (VMWG Art. 13) plus 40 % der Teuerung (Art. 16). Was darüber liegt, braucht andere Gründe — Kostensteigerungen oder Mehrleistungen —, und Sie können verlangen, dass diese zahlenmässig begründet werden (VMWG Art. 20).

Wo Sie anfechten Stadt wählenZürichGenfBaselLausanneZugBernWinterthurLuzernSt. Gallen

Für andere Gemeinden gilt die Behörde, die auf Ihrem amtlichen Formular steht — das Formular muss sie nennen (VMWG Art. 19). Alle Adressen: Liste des Bundesamts für Wohnungswesen

Wann die Vermieterschaft erhöhen darf

Das Gesetz schützt Mietende vor Mietzinsen, die der Vermieterschaft einen übersetzten Ertrag bringen (Art. 269 OR). Eine Erhöhung ist in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie auf einem der Gründe aus Art. 269a OR und der Verordnung über die Miete beruht:

• Ein höherer Referenzzinssatz — bis 3 % je 0,25 Prozentpunkte, solange der Satz unter 5 % liegt (VMWG Art. 13). Der Satz beträgt heute 1,25 %; siehe den Ratgeber zum Referenzzinssatz.
• Die Teuerung — bis 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise (VMWG Art. 16).
• Kostensteigerungen — etwa Gebühren, Objektsteuern, Versicherungsprämien oder Unterhaltskosten (VMWG Art. 12).
• Wertvermehrende Verbesserungen — Renovationen, Vergrösserungen oder energetische Verbesserungen; umfassende Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 % als wertvermehrend (VMWG Art. 14).
• Orts- und quartierübliche Mieten — Mieten vergleichbarer Wohnungen nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode (VMWG Art. 11).

Was die Mitteilung enthalten muss

Das amtliche Formular muss den bisherigen Mietzins und die bisherigen Nebenkosten, die neuen, den Zeitpunkt des Inkrafttretens und eine klare Begründung nennen — bei mehreren Gründen je mit Einzelbetrag (VMWG Art. 19). Es muss zudem die Voraussetzungen der Anfechtung erklären und die Schlichtungsbehörden aufführen.

Die Erhöhung ist nichtig, wenn die Vermieterschaft (Art. 269d OR):

1. das amtliche Formular nicht verwendet,
2. sie nicht begründet oder
3. zusammen mit ihr eine Kündigung androht oder ausspricht.

Eine nichtige Erhöhung hat keine Rechtswirkung — Sie schulden sie nicht. Teilen Sie das der Vermieterschaft schriftlich mit und zahlen Sie den bisherigen Mietzins weiter.

Die Fristen

Eine Mietzinserhöhung gilt frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin Ihres Vertrags, und das Formular muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihnen eintreffen (Art. 269d OR). Für Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate (Art. 266c OR); Ihr Vertrag kann eine längere vorsehen.

Beispiel: Die neue Miete soll ab 1. April 2027 gelten, die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und beginnt also am 1. Januar 2027. Das Formular muss mindestens zehn Tage davor eintreffen — je nach Zählweise um den 21./22. Dezember 2026. Die Prüfung oben markiert eine Mitteilung erst, wenn weniger als zehn Tage bleiben, und erklärt eine Grenzfall-Mitteilung nie für verspätet.

Indexierte und gestaffelte Mieten

Zwei Vertragsarten folgen eigenen Regeln:

• Indexierte Mieten folgen dem Landesindex der Konsumentenpreise. Sie sind nur in Verträgen von mindestens fünf Jahren gültig (Art. 269b OR), und Sie können nur geltend machen, dass die Indexänderung die Erhöhung nicht rechtfertigt (Art. 270c OR).
• Gestaffelte Mieten steigen um im Vertrag festgelegte Beträge — höchstens einmal jährlich, in Franken, in Verträgen von mindestens drei Jahren (Art. 269c OR). Während der Mietdauer sind sie nicht anfechtbar (Art. 270d OR).

So fechten Sie an

1. Notieren Sie das Datum des Erhalts. Ihre 30-tägige Frist läuft ab diesem Tag (Art. 270b OR).
2. Verlangen Sie Zahlen, wenn die Erhöhung mit Kostensteigerungen oder Mehrleistungen begründet ist. Sie haben Anspruch auf eine zahlenmässige Begründung (VMWG Art. 20) — die Anfrage hält die 30-Tage-Frist aber nicht an.
3. Wenden Sie sich innert 30 Tagen schriftlich an die Schlichtungsbehörde. Die Prüfung oben zeigt die Behörde für jede Stadt dieser Website; anderswo gilt die auf Ihrem Formular genannte.
4. Zahlen Sie den bisherigen Mietzins weiter. Während des Verfahrens gilt der Vertrag unverändert weiter, wenn keine Einigung zustande kommt (Art. 270e OR). Das Schlichtungsverfahren kostet in Mietstreitigkeiten keine Gerichtskosten (Art. 113 ZPO).

Ist der Referenzzinssatz inzwischen unter den Satz gesunken, auf dem Ihre Miete beruht, können Sie im selben Verfahren eine Senkung verlangen — der Rechner zur Mietzinssenkung zeigt, wie viel. Und eine Kündigung, mit der die Vermieterschaft eine Erhöhung durchsetzen will, ist ihrerseits anfechtbar (Art. 271a OR).