Anfangsmietzins: Vormiete prüfen und innert 30 Tagen anfechten

Wer in den meisten Schweizer Städten mit Wohnungsmangel einen neuen Mietvertrag unterschreibt, muss von der Vermieterschaft ein amtliches Formular erhalten, das zeigt, was die Vormieterschaft bezahlt hat. Es ist der eine Moment, in dem Sie sehen, ob die Wohnung nur wegen des Mieterwechsels teurer geworden ist — und danach haben Sie 30 Tage ab Einzug, um den Mietzins anzufechten.

Wo das Formular obligatorisch ist

Das Bundesrecht erlaubt Kantonen mit Wohnungsmangel, das Formular für neue Mietverträge obligatorisch zu erklären (Art. 270 Abs. 2 OR). Das Bundesamt für Wohnungswesen führt die aktuellen Regeln auf:

Kanton	Amtliches Formular für den Anfangsmietzins	Leerwohnungsziffer (1. Juni 2026)
Basel-Stadt	Obligatorisch	0,78 %
Bern	Obligatorisch	1,04 %
Freiburg	Obligatorisch	1,26 %
Genf	Obligatorisch	0,31 %
Luzern	Obligatorisch	0,70 %
Neuenburg	In einem Teil des Kantons obligatorisch Wohnungen mit 2–5 Zimmern in Neuchâtel, Laténa (4–5 Zimmer), Cornaux, Cressier, Le Landeron, Boudry, Cortaillod, Milvignes, Rochefort, La Grande Béroche (3–5 Zimmer) und Val-de-Ruz; nicht in La Chaux-de-Fonds, Le Locle, Val-de-Travers und den übrigen vom BWO genannten Gemeinden.	1,64 %
Waadt	In einem Teil des Kantons obligatorisch Alle Bezirke (auch Lausanne) ausser Aigle.	0,87 %
Wallis	Nicht obligatorisch	1,04 %
Zug	Obligatorisch	0,20 %
Zürich	Obligatorisch	0,52 %

Acht der neun Städte, die diese Website abdeckt, liegen in Kantonen oder Bezirken mit Formularpflicht; die Ausnahme ist St. Gallen.

Was das Formular zeigen muss

Das Formular für einen neuen Mietvertrag muss enthalten (VMWG Art. 19):

• den bisherigen Mietzins und die Nebenkosten sowie Ihren neuen Mietzins und die Nebenkosten;
• die Gründe einer Erhöhung, bei mehreren je mit Betrag;
• den Referenzzinssatz und den Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise, auf denen der bisherige Mietzins beruhte;
• die Anfechtungsmöglichkeiten und die Schlichtungsbehörden.

Ist Ihre neue Miete begründet?

Bringen Sie die bisherige Miete auf den heutigen Stand, wie es in einem laufenden Mietverhältnis geschähe: mit der Änderung des Referenzzinssatzes (heute 1,25 %) und 40 % der Teuerung. Der Abstand zwischen diesem Wert und Ihrer neuen Miete ist der Teil der Erhöhung, den diese beiden Gründe nicht erklären.

Neue Miete mit der bisherigen vergleichen

Die Zahlen stehen auf dem amtlichen Formular, das Sie mit dem Mietvertrag erhalten haben.

Bisherige Nettomiete (CHF/Monat) Referenzzinssatz der bisherigen Miete 1,25 %1,5 %1,75 %2 %2,25 %2,5 %2,75 %3 %3,25 %3,5 % Teuerung seit Festlegung der bisherigen Miete (%) Aus dem auf dem Formular genannten Indexstand — oder 0 lassen. Ihre neue Nettomiete (CHF/Monat)

Bisherige Miete, angepasst an den heutigen Satz von 1,25 % und 40 % der Teuerung

CHF 1’748

Ihre neue Miete im Vergleich dazu

+CHF 352 (+20,1 %)

Ein Abstand allein macht die Miete nicht missbräuchlich. Die Vermieterschaft kann mehr mit Kostensteigerungen, wertvermehrenden Renovationen oder Mieten vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung begründen (Art. 269a OR). Diese Gründe muss das Formular aber nennen — und eine Erhöhung, die das Formular nicht erklärt, ist die, nach der Sie fragen sollten.

Wann Sie den Anfangsmietzins anfechten können

Sie können den Anfangsmietzins als missbräuchlich nach Art. 269 und 269a OR anfechten (Art. 270 OR), wenn:

• Sie sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen sahen; oder
• die Vermieterschaft den Mietzins gegenüber der Vormiete für dieselbe Wohnung erheblich erhöht hat.

Das Gesetz nennt den örtlichen Wohnungsmarkt als eigenen Grund (Art. 270 Abs. 1 OR), und das Formular ist gerade in Kantonen mit Wohnungsmangel obligatorisch (Abs. 2).

So fechten Sie an

1. Lesen Sie das Formular bei der Unterzeichnung und bewahren Sie es mit dem Vertrag auf.
2. Vergleichen Sie die Zahlen mit dem Rechner oben.
3. Wenden Sie sich innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung schriftlich an die kantonale Schlichtungsbehörde (Art. 270 OR). Der Ratgeber zur Mietzinserhöhung nennt die Behörden für alle Städte dieser Website.
4. Rechnen Sie nicht mit Gerichtskosten im Schlichtungsverfahren einer Mietstreitigkeit (Art. 113 ZPO).

Die Anfechtung beendet Ihren Mietvertrag nicht, und eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, ist ihrerseits anfechtbar (Art. 271a OR). Hat die Vermieterschaft das Formular in einem Kanton mit Formularpflicht nicht verwendet, wenden Sie sich rasch an die Schlichtungsbehörde oder einen Mieterverband — bevor die 30 Tage ablaufen.