Nebenkosten: was Sie zahlen und wie Sie die Abrechnung prüfen
Auf einen Blick
- Nur im Vertrag vereinbarte Kosten
- Tatsächliche Kosten, mindestens jährlich abgerechnet
- Heizung: keine Reparaturen, keine Abschreibung
- Recht auf Belegeinsicht
Auf dieser Seite
Schweizer Mietverträge teilen die Monatszahlung meist in Nettomiete und Nebenkosten — Heizung, Warmwasser, Hauswartung und Ähnliches. Die Regeln für den zweiten Teil sind kurz und genau: nur was der Vertrag nennt, nur tatsächliche Kosten, mindestens jährlich eine Abrechnung und das Recht, die Belege zu sehen. Prüfen Sie Ihre Abrechnung unten.
Nebenkostenabrechnung prüfen
Antworten Sie mit Mietvertrag und Abrechnung vor sich.
Ist jede Position der Abrechnung in Ihrem Mietvertrag genannt?
Erhalten Sie mindestens einmal jährlich eine Abrechnung?
Enthalten die Heizkosten Reparaturen oder Erneuerung der Heizungsanlage?
Enthalten die Heizkosten Verzinsung oder Abschreibung der Anlage?
Gibt es leere Wohnungen im Haus, deren Heizkosten auf die Mietenden verteilt scheinen?
Wirkt die Verwaltungsgebühr für die Abrechnung hoch?
Bisher nichts markiert. Sie können trotzdem Einsicht in die Belege verlangen — das ist Ihr Recht (Art. 257b OR).
Gesuch um Belegeinsicht erstellen
[Ihr Name] [Vermieter / Verwaltung] [Ort], 29.10.2026 Nebenkostenabrechnung [Abrechnungsperiode] — [Adresse der Wohnung] Sehr geehrte Damen und Herren Besten Dank für die Nebenkostenabrechnung. Gestützt auf Art. 257b Abs. 2 OR und Art. 8 VMWG bitte ich Sie um die detaillierte Abrechnung und um Einsicht in die Originalbelege. Bitte schlagen Sie mir einen Termin für die Einsicht vor oder senden Sie mir Kopien der Belege. Bis zur Klärung behalte ich mir vor, die Abrechnung nicht anzuerkennen. Freundliche Grüsse [Ihr Name]
Was verrechnet werden darf
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen (Art. 257a OR). Bei Wohnungen sind es die tatsächlichen Aufwendungen der Vermieterschaft etwa für Heizung, Warmwasser und ähnliche Betriebskosten sowie für öffentliche Abgaben aus dem Gebrauch der Sache (Art. 257b OR).
Die zentrale Regel: Sie zahlen Nebenkosten nur, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Eine Position, die der Vertrag nicht nennt, ist Teil der Nettomiete. Halten Sie den Vertrag neben jede Zeile der Abrechnung.
Akonto oder Pauschale
- Akontozahlungen: Sie zahlen monatlich einen Betrag auf Rechnung. Die Vermieterschaft muss mindestens einmal jährlich abrechnen (Art. 4 VMWG); Sie zahlen dann nach oder erhalten den Überschuss zurück. Verwaltungskosten für die Abrechnung dürfen nach Aufwand oder im Rahmen üblicher Ansätze angerechnet werden.
- Pauschale: ein fester Betrag ohne Abrechnung. Er muss auf dem Durchschnitt dreier Jahre beruhen (Art. 4 VMWG) und darf also nicht einfach hoch angesetzt werden.
Heizung und Warmwasser
Als Heizkosten anrechenbar ist, was direkt mit dem Betrieb der Anlage zusammenhängt — verbrauchte Brennstoffe oder Energie, Strom für Brenner und Pumpen, Reinigung und Revision, Verbrauchserfassung und Abrechnungsservice (Art. 5 VMWG). Nicht anrechenbar sind:
- Reparatur und Erneuerung der Anlage;
- Verzinsung und Abschreibung der Anlage (Art. 6 VMWG).
Die Heizkosten nicht vermieteter Wohnungen trägt die Vermieterschaft (Art. 7 VMWG). Liegt der Heizkostenrechnung keine detaillierte Abrechnung bei, muss sie darauf hinweisen, dass Sie eine verlangen können, und Sie dürfen die Originalunterlagen einsehen (Art. 8 VMWG).
Die Abrechnung prüfen
- Vertrag neben die Abrechnung legen und jede Position mit dem Vertrag abgleichen.
- Den Check oben nutzen, um Fragen zu finden; er entwirft ein Gesuch auf Deutsch, Französisch oder Englisch.
- Belegeinsicht verlangen. Das ist Ihr Recht (Art. 257b OR) und der schnellste Weg, eine Frage zu klären.
- Bleiben Sie anderer Meinung, prüfen Mieterverbände oder die Schlichtungsbehörde die Abrechnung — das Schlichtungsverfahren kostet in Mietstreitigkeiten keine Gerichtskosten.
Ziehen Sie während der Periode aus? Die Abrechnung für Ihren Anteil folgt meist später; geben Sie bei der Wohnungsabgabe Ihre neue Adresse an.
Häufige Fragen
Was sind Nebenkosten?
Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen — Heizung, Warmwasser, ähnliche Betriebskosten und öffentliche Abgaben aus dem Gebrauch (Art. 257b OR). Sie zahlen sie nur, wenn sie im Mietvertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a OR); sonst sind sie im Mietzins enthalten.
Was ist der Unterschied zwischen Akonto und Pauschale?
Bei Akontozahlungen muss die Vermieterschaft mindestens einmal jährlich über die tatsächlichen Kosten abrechnen; Sie zahlen nach oder erhalten Geld zurück. Eine Pauschale ist fix; sie muss auf dem Durchschnitt dreier Jahre beruhen (Art. 4 VMWG), und es folgt keine Abrechnung.
Darf die Vermieterschaft Reparaturen der Heizung als Heizkosten verrechnen?
Nein. Reparatur und Erneuerung der Heizungsanlage sowie deren Verzinsung und Abschreibung sind nicht als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar (Art. 6 VMWG).
Darf ich die Belege einsehen?
Ja. Die Vermieterschaft muss Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren (Art. 257b OR); bei den Heizkosten können Sie zudem die detaillierte Abrechnung verlangen und die Originalunterlagen einsehen (Art. 8 VMWG).