Wohnung kündigen in der Schweiz: Termine, Fristen und das Schreiben

Einen Schweizer Mietvertrag zu kündigen ist eine Frage der Termine: Kündigungsfrist und Kündigungstermine in Ihrem Vertrag bestimmen, wann Sie gehen können, und das Schreiben muss rechtzeitig eintreffen. Verpassen Sie die Frist um einen Tag, zahlen Sie bis zum nächsten möglichen Termin. Berechnen Sie Ihre Termine unten und erstellen Sie dann das Schreiben.

[Name(n) aller Mietenden]
[Adresse]

Einschreiben
[Vermieter / Verwaltung]
[Adresse der Vermieterschaft]

[Ort], 29.10.2026

Kündigung des Mietvertrags — [Adresse und Stockwerk der Wohnung]

Sehr geehrte Damen und Herren

Hiermit kündige ich / kündigen wir den Mietvertrag für die oben genannte Wohnung unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist auf den 28.02.2027.

Bitte bestätigen Sie den Erhalt dieser Kündigung schriftlich und schlagen Sie mir / uns einen Termin für die Wohnungsabnahme vor. Die Mietkaution bitte ich / bitten wir nach der Abnahme auf das Konto zu überweisen, das ich / wir Ihnen noch mitteilen.

Freundliche Grüsse

[Unterschrift(en) aller Mietenden]

So funktioniert die Kündigung

• Der Vertrag entscheidet. Vermieter und Mieter können frei vereinbaren, welche Kündigungstermine gelten und wie lang die Frist ist, solange sie für eine Wohnung mindestens drei Monate beträgt (Art. 266a und 266c OR). Suchen Sie eine Klausel wie «kündbar mit dreimonatiger Frist auf jedes Monatsende ausser Dezember».
• Der Ortsgebrauch füllt Lücken. Nur wenn der Vertrag nichts regelt, gelten die ortsüblichen Termine. Unter den Kantonen dieser Website publiziert sie nur die Waadt amtlich: 1. April,
  1. Juli und 1. Oktober, jeweils 12 Uhr (RULV Art. 35). Für Zürich, Genf, Basel, Zug, Bern, Luzern und St. Gallen gibt es keine amtliche Liste — prüfen Sie den Vertrag oder fragen Sie die Schlichtungsbehörde.
• Zu spät ist nicht ungültig. Eine verspätete Kündigung gilt auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Sie müssen nichts anfechten; der Termin verschiebt sich einfach.

Das Kündigungsschreiben

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Art. 266l OR). Praktisch heisst das:

• Alle Mietenden unterschreiben. Haben zwei Personen den Vertrag unterschrieben, unterschreiben beide die Kündigung.
• Familienwohnung: Dient die Wohnung einem Ehepaar oder eingetragenen Paar als Familienwohnung, kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen gekündigt werden (Art. 266m OR) — das Schreiben aus dem Rechner enthält eine Zeile für diese Unterschrift.
• Einschreiben, rechtzeitig. Massgebend ist, wann der Brief bei der Vermieterschaft eintrifft — senden Sie ihn mit Reserve und bewahren Sie den Beleg auf.
• Abnahmetermin erfragen und angeben, wohin die Kaution zurückgezahlt werden soll — der Ratgeber zur Wohnungsabgabe hat eine Checkliste für den Tag selbst.

Vorzeitig ausziehen mit Nachmieter

Müssen Sie vor dem nächsten Kündigungstermin ausziehen, sind Sie aus dem Vertrag entlassen, wenn Sie eine zumutbare Nachmieterin oder einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen: zahlungsfähig und bereit, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR). Die Zürcher Gerichte nennen den praktischen Massstab: Bei Wohnungen soll der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens der Nachmieterschaft ausmachen — der Tragbarkeitsrechner prüft das —, und eine einzige geeignete Person genügt. Das Risiko, dass sie zumutbar und wirklich zum Abschluss bereit ist, tragen aber Sie.

In der Waadt regeln die RULV das Vorgehen: Teilen Sie der Vermieterschaft schriftlich mit, wann Sie die Wohnung zurückgeben, und schlagen Sie mindestens eine zahlungsfähige Person vor, die den Vertrag ab diesem Datum zu den gleichen Bedingungen übernimmt (Art. 34).

Finden Sie niemanden, schulden Sie den Mietzins bis zum Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet — abzüglich dessen, was die Vermieterschaft erspart oder durch Weitervermietung einnimmt (Art. 264 OR).

Wenn die Vermieterschaft kündigt

• Amtliches Formular. Die Vermieterschaft muss mit dem vom Kanton genehmigten Formular kündigen, das erklärt, wie Sie anfechten können; bei einer Familienwohnung separat an beide Ehegatten oder Partner. Sonst ist die Kündigung nichtig (Art. 266l–266o OR).
• 30 Tage. Um die Kündigung anzufechten oder eine Erstreckung zu verlangen, wenn der Auszug eine Härte bedeuten würde, wenden Sie sich innert 30 Tagen nach Empfang an die Schlichtungsbehörde (Art. 272–273 OR). Das Schlichtungsverfahren kostet in Mietstreitigkeiten keine Gerichtskosten.
• Schutz vor Rachekündigung. Eine Kündigung, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche geltend gemacht haben — etwa eine Mietzinssenkung —, ist anfechtbar (Art. 271a OR).